Wer von einem Chalet in Tirol oder einem Apartment in Zell am See träumt, muss sich heute nicht mehr zwischen Kapitalanlage und Feriendomizil entscheiden. Das Buy-to-let-Modell verbindet beides: Sie kaufen eine alpine Ferienimmobilie, vermieten sie professionell über einen Betreiber und nutzen sie auf Wunsch selbst.
Was ist Buy-to-let bei Ferienimmobilien?
Buy-to-let bezeichnet den Erwerb einer Immobilie mit dem primären Ziel, Mieteinnahmen zu erzielen. Käufer schließen einen langfristigen Betreibervertrag. Der Betreiber übernimmt Vermarktung, Gästebetreuung, Reinigung, Rezeption, Schlüsselübergabe, Wartung und Abrechnung.
Eine begrenzte Eigennutzung ist meist möglich, muss aber vorab gebucht werden und ist in Hochsaisonen oft eingeschränkt oder kostenpflichtig.
Die Lösung für das „Kalte-Betten-Problem“
Alpine Gemeinden wollen dauerhaft touristisch vermietete, aktive Betten statt leer stehender Zweitwohnsitze. Deshalb sind Buy-to-let-Modelle vielerorts regulatorisch begünstigt und schaffen Nächtigungsumsätze, Kurtaxen und lokale Wertschöpfung.
Beliebte Regionen für alpine Ferienimmobilien
Tirol
Kitzbühel, Ischgl, Sölden und das Zillertal bieten starke Ganzjahresnachfrage, hohe Preise und hohe Regulierungsdichte.
Salzburger Land
Zell am See, Kaprun und Saalbach-Hinterglemm sind etwas zugänglicher, mit starker Ski- und Sommersaison.
Vorarlberg
Montafon und Bregenzerwald sind exklusive Nischenlagen mit zahlungskräftiger Gästestruktur.
Steiermark und Kärnten
Vergleichsweise günstigere Einstiegspreise und wachsende Tourismusnachfrage, etwa in Schladming/Dachstein und den Kärntner Seenregionen.
Was sind realistische Renditen?
Realistische Bruttorenditen liegen zwischen 2,5 und 4,5 Prozent – vor Betreiberkosten, Steuern und Finanzierung. Nach Betreibergebühr, Rücklagen, Verwaltung, Finanzierung und Steuern bleibt bei vielen Projekten eine Nettorendite von 2–3 Prozent.
Nettorendite – die ehrliche Zahl
- Betreibergebühr: typischerweise 30–50 % der Mieteinnahmen
- Instandhaltungsrücklage
- Verwaltung, Versicherung und Betriebskosten
- Finanzierungs- und Steuerkosten
Gute Projekte erkennen – Worauf Sie achten sollten
Betreiber-Due-Diligence
- Referenzprojekte und bestehende Auslastung prüfen
- Bilanzen der letzten drei Jahre anfordern
- Buchungskanäle und Direktvertrieb verstehen
- Vertragsregeln bei Betreiberinsolvenz und Kündigung klären
Konservative Kalkulation
Rechnen Sie ein realistisches und ein pessimistisches Szenario. Nur wenn das Investment auch bei 25–30 % Auslastung wirtschaftlich tragbar bleibt, sollten Sie einsteigen.
Steuerliche Vorteile in Österreich
Vorsteuerabzug
Bei unternehmerischer touristischer Vermietung kann die beim Kauf gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückgeholt werden. Der Vorteil ist an eine 20-jährige Bindung geknüpft.
Abschreibungen (AfA)
- Standard-AfA: 1,5 % pro Jahr
- Beschleunigte AfA: im ersten Jahr bis 4,5 %, im zweiten Jahr 3 %, danach 1,5 %
| Kostenart | Satz |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % |
| Grundbucheintragung | 1,1 % |
| Makler | bis 3 % zzgl. USt |
| Vertrag / Treuhand | ca. 1–1,5 % |
Pro und Contra im Überblick
Vorteile
- Passives Einkommen
- Eigennutzung möglich
- Steuerliche Vorteile
- Langfristiges Wertsteigerungspotenzial
Risiken
- Betreiber-Ausfallrisiko
- Rendite unter Erwartungen
- Langfristige Vertragsbindung
- Hohe Kaufnebenkosten
Checkliste: Bevor Sie kaufen
- Touristische Widmung eindeutig bestätigt
- Betreibervertrag anwaltlich geprüft
- Insolvenz-Szenario geregelt
- Bilanzen und Referenzprojekte geprüft
- Vorsteuerabzug und 20-Jahres-Bindung besprochen
- DBA und Progressionsvorbehalt geklärt
Fazit: Lohnt sich Buy-to-let in den Alpen?
Buy-to-let ist keine Gelddruckmaschine, kann aber eine solide langfristige Kapitalanlage mit angenehmem Nebeneffekt sein. Wer realistisch kalkuliert und einen erstklassigen Betreiber auswählt, kann mit 2–3 % Nettorendite plus langfristiger Wertsteigerung rechnen.