Wer als Deutscher eine Ferienimmobilie in Österreich kauft, betritt steuerliches Neuland. Das österreichische Steuerrecht unterscheidet sich in einigen Punkten erheblich vom deutschen System. Dieser Guide erklärt alle relevanten Steuerarten – von der Grunderwerbsteuer beim Kauf über die laufende Einkommensteuer auf Mieteinnahmen bis zur Immobilienertragsteuer beim Verkauf.
Kaufnebenkosten: Was fällt beim Kauf an?
Anders als in Deutschland gibt es in Österreich keine regional variierenden Grunderwerbsteuern. Der Satz ist bundesweit einheitlich.
| Abgabe | Steuersatz | Berechnungsbasis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Kaufpreis |
| Grundbucheintragungsgebühr | 1,1 % | Kaufpreis |
| Pfandrechteintrag | 1,2 % | Darlehensbetrag |
| Maklerprovision | bis 3 % zzgl. 20 % USt | Kaufpreis |
| Vertrag / Treuhand | ca. 1–1,5 % | Kaufpreis |
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht
Als deutscher Eigentümer sind Sie in Österreich beschränkt steuerpflichtig. Für Ausländer gilt ein Freibetrag von 2.000 Euro pro Jahr.
Was können Sie als Werbungskosten absetzen?
- Absetzung für Abnutzung (Standard 1,5 % p.a.)
- Zinsen für Fremdfinanzierung
- Betriebs-, Verwaltungs- und Versicherungskosten
- Reparaturen und Instandhaltung
- Betreiberhonorar und anteilige Fahrtkosten
Für ab 2020 angeschaffte Gebäude ist eine beschleunigte AfA möglich: im ersten Jahr 4,5 %, im zweiten Jahr 3 % und danach 1,5 %.
Das zentrale Dokument: Die Prognoserechnung
Das Finanzamt prüft, ob die Vermietung eine ernsthafte Einkunftsquelle oder Liebhaberei ist. Bei Liebhaberei können Verluste nicht geltend gemacht werden und es gibt keinen Vorsteuerabzug. Eine Prognoserechnung muss innerhalb eines Beobachtungszeitraums von 20 Jahren einen Gesamtüberschuss zeigen.
Umsatzsteuer: Vorsteuerabzug bei der Ferienimmobilie
Touristische Kurzzeitvermietung unterliegt dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 %. Wer unternehmerisch vermietet, kann die beim Kauf oder Bau gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückholen.
Der Vorsteuerabzug ist an eine 20-jährige Bindung geknüpft. Bei früherer Privatnutzung oder Veräußerung erfolgt eine anteilige Vorsteuerberichtigung.
| Beispiel Vorsteuerkorrektur | Betrag |
|---|---|
| Erstattete Vorsteuer (Jahr 1) | 50.000 € |
| Eigennutzung ab Jahr 11 | 10 von 20 Jahren verbleibend |
| Rückzahlung | 25.000 € |
UID-Nummer und UVA
Umsatzsteuerpflichtige Vermieter benötigen eine österreichische UID und müssen Umsatzsteuervoranmeldungen einreichen.
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Österreich
Mieteinnahmen werden in Österreich besteuert. Deutschland stellt sie frei, wendet aber den Progressionsvorbehalt an. Dadurch kann sich der Steuersatz auf die deutschen Einkünfte erhöhen.
Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Steuern beim Verkauf
| Merkmal | Detail |
|---|---|
| Steuersatz | 30 % auf den Veräußerungsgewinn |
| Berechnungsbasis | Verkaufserlös minus Anschaffungskosten |
| Steuerschuldner | Verkäufer |
| Abfuhr | Durch Parteienvertreter direkt ans Finanzamt |
Für Altobjekte vor April 2002 gilt häufig eine Pauschalmethode. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt für Ferienimmobilien in der Regel nicht in Betracht.
Laufende Gemeindeabgaben
| Region | Abgabe |
|---|---|
| Tirol | Freizeitwohnsitzabgabe und Leerstandsabgabe |
| Salzburg | Zweitwohnsitzabgabe |
| Vorarlberg | Zweitwohnungsabgabe ab mehr als 26 Wochen Nutzung |
| Kärnten / Steiermark | Unterschiedlich je nach Gemeinde |
Checkliste: Was Sie vor dem Kauf erledigen sollten
- Prognoserechnung erstellen lassen
- Steuerstruktur klären
- Vorsteuerabzug und 20-Jahres-Bindung prüfen
- UID-Nummer beantragen
- DBA-Auswirkungen besprechen
- Österreichischen Steuerberater einschalten
- Rücklagen für ImmoESt einplanen