Der Traum vom eigenen Chalet in den Alpen, einem Apartment direkt an der Skipiste oder einem Ferienhaus am Wörthersee – für viele Deutsche ist Österreich das Traumziel für eine Ferienimmobilie oder einen Zweitwohnsitz. Doch wer eine Immobilie in Österreich kaufen möchte, stößt schnell auf ein komplexes Geflecht aus Landesgesetzen, Widmungsvorschriften und Genehmigungsverfahren. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Regeln und hilft, typische Fallstricke zu vermeiden.
EU-Bürger sind nicht immer gleich – das Grundprinzip
Das österreichische Grundverkehrsrecht ist Landessache. Jedes der neun Bundesländer hat sein eigenes Grundverkehrsgesetz. Was in Wien unkompliziert funktioniert, kann in Tirol scheitern – auch für deutsche EU-Bürger.
EU- und EWR-Bürger sind grundsätzlich österreichischen Bürgern gleichgestellt. Viele Bundesländer verlangen dennoch Erklärungen oder Genehmigungen, bevor ein Kauf realisiert werden kann. Nicht-EU-Bürger benötigen in fast allen Bundesländern eine behördliche Genehmigung.
Die Bundesländer im Überblick: Wo gilt was?
Tirol – das strengste Bundesland
Das Tiroler Raumordnungsgesetz und das Tiroler Grundverkehrsgesetz schränken den Erwerb von Freizeitwohnsitzen massiv ein. Der Anteil darf in einer Gemeinde maximal 8 Prozent aller Wohnungen betragen. In Vorbehaltsgemeinden gilt ein absolutes Verbot von Neuschaffungen. Widerrechtliche Nutzung kann Verwaltungsstrafen und eine Zwangsversteigerung nach sich ziehen.
Salzburg – streng, aber strukturierter
EU-Bürger unterliegen keinem grundsätzlichen Erwerbsverbot, der Verwendungszweck wird jedoch geprüft. Behörden verlangen fast immer eine Nutzungserklärung. Seit 2025 wurde die Zweitwohnsitzabgabe erhöht.
Vorarlberg – EU-freundlich, aber mit Widmungshürden
EU- und EWR-Bürger sind Inländern gleichgestellt. Dennoch gelten eigene Widmungsregeln; eine Zweitwohnungsabgabe fällt bei Nutzung von mehr als 26 Wochen ohne Hauptwohnsitzmeldung an.
Übrige Bundesländer
Oberösterreich, Steiermark, Niederösterreich und Burgenland haben einen mittleren Regulierungsgrad. Kärnten bietet günstigere Preise, hat für ausländische Käufer aber strengere Regeln für Wohnimmobilien.
Die Widmung: Das A und O vor dem Kauf
Prüfen Sie die Widmung, bevor Sie ein Angebot abgeben. Die Widmung legt fest, welche Nutzung rechtlich zulässig ist. Auch bei einem als „Freizeitwohnsitz“ beworbenen Objekt empfiehlt sich eine fachmännische Prüfung bei der Gemeinde.
Kaufnebenkosten: Was obendrauf kommt
Die Kaufnebenkosten liegen typischerweise bei sieben bis zehn Prozent des Kaufpreises.
| Kostenart | Satz |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises |
| Grundbucheintragungsgebühr | 1,1 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision | bis 3 % zzgl. 20 % MwSt |
| Vertragserrichtung / Treuhand | ca. 1–1,5 % |
| Pfandrechteintragung | 1,2 % der Darlehenssumme |
Buy-to-let: Die Alternative, wenn der Zweitwohnsitz nicht geht
Wo die Freizeitwohnsitzquote ausgeschöpft ist, kann eine touristische Widmung eine Alternative sein. Beim Buy-to-let-Modell kaufen Sie eine Immobilie zur touristischen Vermietung mit professionellem Betreiber. Eine begrenzte Eigennutzung ist meist möglich.
Was passiert beim Verkauf?
Beim späteren Verkauf gilt in Österreich grundsätzlich die Immobilienertragsteuer von 30 Prozent auf den privaten Veräußerungsgewinn. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift bei Ferienimmobilien in der Regel nicht.
Finanzierung: Was österreichische Banken verlangen
Österreichische Banken gewähren EU-Ausländern grundsätzlich Darlehen, verlangen häufig aber einen Eigenkapitalanteil von 30 bis 40 Prozent. Die Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar, wenn die Immobilie vermietet wird.
Die zehn wichtigsten Punkte zusammengefasst
- Grundverkehrsrecht ist Landessache.
- EU-Bürger sind nicht automatisch genehmigungsfrei.
- Eigentum entsteht erst durch Grundbucheintragung.
- Widmung vor dem Kauf prüfen.
- Tirol ist besonders streng.
- Salzburg verlangt eine Nutzungserklärung.
- Kaufanbot erst nach abgeschlossener Prüfung unterschreiben.
- Sieben bis zehn Prozent Nebenkosten einplanen.
- Buy-to-let kann eine Alternative sein.
- Steuerliche Beratung frühzeitig einbeziehen.